L’IMU (Imposta Municipale Unica) è una tassa cumulativa che comprende la vecchia ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) e l’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche). La sua entrata in vigore risale al 2012 quando il governo Monti decise di introdurla nell’ambito della cosiddetta “Manovra salva Italia”. L’IMU era, però, stata progettata e prevista dal precedente governo Berlusconi come una delle tappe fondamentali del federalismo fiscale.

La TASI è invece la Tassa sui Servizi Indivisibili, la nuova imposta comunale istituita dalla legge di stabilità 2014. Essa riguarda i servizi comunali rivolti alla collettività, come ad esempio la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale.

L’appuntamento per il pagamento delle tasse IMU e TASI si rinnova di anno in anno con scadenza il 16 Giugno ed il 16 Dicembre di ogni anno.

Coloro che sono esonerati dal pagamento di IMU e TASI sono tutti i soggetti possessori di un’abitazione principale. Non sono esonerati i possessori di prima casa che rientra in una delle seguenti categorie: A1, A8 e A9:

• A/1 abitazione di tipo signorile;
• A/8 ville;
• A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Per abitazione principale si intende la casa in cui il contribuente dimora abitualmente, ovvero l’abitazione presso cui ha la residenza anagraficamente con la sua famiglia.

La stessa esenzione spetta alle pertinenze, nella misura massima di una unità per ciascuna categoria catastale C2, C6 e C7.

Casi particolari:

-        Nel caso di 2 coniugi che hanno residenze distinte in 2 immobili diversi ma nello stesso comune, solo uno, potrà godere dell’esenzione dal pagamento IMU e TASI. Generalmente se vi sono figli si ritiene abitazione principale quella dove questi risiedono.

-        Non è esente, dal pagamento delle imposte il soggetto che risiede presso un’unità immobiliare concesso in affitto.

La legge prevede differenti casi per cui è esente il pagamento di IMU e TASI, e sono:

• unità immobiliari delle cooperative edilizie che sono di proprietà indivisa e che sono adibite ad abitazione principale dei soci;
• tutti gli alloggi classificati come sociali;
• la dimora coniugale assegnata in sede di separazione o divorzio secondo quanto previsto dalla sentenza del giudice;
• unità immobiliare non locata che è posseduta dai soggetti che appartengono alle forze armate o ad altri soggetti;
• unità immobiliari non locate di soggetti anziani o disabili che abbiano la residenza in un istituti di ricovero.

Per quanto riguarda invece il pagamento IMU per immobili in multiproprietà, ogni comproprietario è obbligato ad eseguire il versamento in ragione della propria quota di possesso dell’immobile, diveramente da quanto accade per il pagamento della TASI.

Nel caso in cui uno dei proprietari, risulta inadempiente, il comune non potrà adire per il pagamento dell’IMU contro gli altri comproprietari, ma deve agire solo e soltanto nei confronti del soggetto inadempiente. In questo caso non potrà essere applicato il principio di solidarietà tra i possessori. Diversamente accade per il pagamento della TASI, per il quale i comproprietari sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria.

Sono anche esonerati dal pagamento IMU tutti gli immobili che, costruiti e destinati alla vendita, al momento non risultano ancora locati.

Oltre ai casi di completo esonero del pagamento di IMU e TASI, sono previste anche delle riduzioni del pagamento IMU e TASI; questo è il caso per esempio di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli). In questo caso, IMU e TASI sono calcolate con una riduzione del 50%. Al fine di ottenere questa riduzione, occorre rispettare i seguenti parametri:

• l’immobile deve essere concesso in uso gratuito e deve costituire abitazione principale;
• il proprietario deve avere la dimora abituale e residenza anagrafica nello stesso Comune in cui si trova il fabbricato dato in comodato;
• il contribuente può possedere al massimo 2 appartamenti nello stesso Comune, di cui uno concesso in comodato, l’altro sarà la sua abitazione principale;
• la categoria catastale del fabbricato dato in uso gratuito non deve essere di lusso o di pregio;
• il contratto di comodato deve essere registrato.

Per la registrazione del contratto di comodato, questo deve avvenire entro i 20 giorni dalla stipula come abbiamo visto e serve dotarsi di:

·             2 copie minime del contratto con firma apposta in originale utili una per l’ufficio e l’altra per il proprietario o per il comodatario;

·             marca da bollo da 16,00 € per copia con data di acquisto precedente o uguale alla data di sottoscrizione del contratto di comodato;

·             copia di un documento di identità di entrambi i soggetti (comodante e comodatario);

·             versamento di 200,00 € per imposta di registro su codice tributo 109T effettuato tramite modello F23.

Il contribuente ha diritto alla riduzione dell’imposta IMU sull’immobile anche nel caso in cui non vi sia stata nessuna denuncia da parte dello stesso, se l’immobile risulta inagibile.

Se il Comune era o diviene a conoscenza della situazione di inagibilità o inabilità di un fabbricato, il contribuente è esonerato dal comunicarlo e per altro, il comune è obbligato ad effettuare per conto del contribuente una riduzione dell’ICI e dell’IMU, anche nel caso in cui, il cittadino contribuente, non ha presentato apposti dichiarazione o apposita denuncia.

COME SI CALCOLA

Per quanto riguarda i fabbricati, l'IMU e la TASI si calcolano applicando alla base imponibile l'aliquota deliberata dal Comune.

La base imponibile è rappresentata dalla rendita catastale (rendita da non confondere con il valore dell'immobile) rivalutata del 5% e poi moltiplicata:

1. per 160 per le abitazioni del gruppo A (esclusa la categoria catastale A10) ed immobili in categorie C2, C6 e C7
2. per 140 per i fabbricati del gruppo catastale B e delle categorie C3, C4 e C5
3. per 80 per i fabbricati nelle categorie D5 e A10
4. per 60 per i fabbricati del gruppo catastale D, escluso la categoria D5
5. per 55 per i fabbricati nella categoria catastale C1

Per i terreni agricoli o incolti, il valore è pari al reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25%, moltiplicato per 135. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 110.

La base imponibile è ridotta del 50%:

• per i fabbricati di interesse storico artistico, come definiti dall’articolo 10 del DLgs 42/2004;

• per i fabbricati inagibili o inabitabili con autocertificazione o perizia a carico del proprietario, se l’inagibilità non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

• Per i fabbricati del gruppo catastale D non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione e di incremento (contabilizzati al lordo delle quote di ammortamento), aggiornati da appositi coefficienti stabiliti annualmente dal Ministero dell'Economia.
• Per le aree fabbricabili la base imponibile è data dal valore commerciale che risulta al 1° gennaio dell'anno di imposizione.
• L'ammontare dell'imposta deve essere proporzionale ai mesi dell'anno solare durante i quali si è avuto il possesso: il mese in cui la proprietà o il diritto reale di godimento si è protratto solo in parte è computato per intero se il contribuente ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni, mentre non è conteggiato se il possesso è durato meno di 15 giorni. In sostanza, vale il criterio di "prevalenza temporale". Così, ad esempio, se un atto di vendita è stato stipulato il 16 marzo, il mese andrà computato per intero solo per il venditore.
• Nel corso dell'anno di imposta possono verificarsi delle situazioni particolari a causa di cambiamenti relativi al soggetto che è obbligato a pagare l'IMU o relativi alla destinazione d'uso dell'immobile.

Alla cifra che andremo ad ottenere, andiamo ad applicare quelle che sono le aliquote, TASI e IMU stabilite dal proprio comune.

Le aliquote ordinarie dell’ IMU sono:

• dello 0,4% sulla prima casa;
• dello 0,76% sulle altre proprietà.

Queste percentuali sono però soggette a variazioni a discrezione delle singole Amministrazioni Comunali destinatari degli introiti.

Attenzione: nel caso si tratti di TASI, si dovranno andare a sottrarre quelle che sono le esenzioni previste per le abitazioni principali.

Il risultato ottenuto verrà infine diviso per 2 in modo da ottenere l’acconto da versare.